Merhaba sevgili okuyucularım. Muhasebe köşemizde bu hafta, gayrimenkul sahiplerinin en çok merak ettiği konulardan biri olan kira gelirlerinin vergilendirilmesini ele alacağız. Özellikle 2025 yılında elde edilen kira gelirleri için geçerli kurallar, istisnalar ve bazı özel durumlar hakkında bilgilendirici bir bakış sunacağım. Unutmayın, vergi mevzuatı dinamik bir alan; bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve bireysel durumunuz için profesyonel danışmanlık almanızı öneririm. Haydi başlayalım!

Kira Gelirlerinin Genel Vergilendirme Esasları

Türkiye'de kira gelirleri, Gelir Vergisi Kanunu (GVK) kapsamında "gayrimenkul sermaye iradı" (GMSİ) olarak kabul edilir. 2025 takvim yılında elde edilen konut veya iş yeri kira gelirleri, 2026 yılının Mart ayında (1-31 Mart arası) yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir.

İstisna Tutarları: Konut kira gelirlerinde, 2025 yılı için 47.000 TL'lik bir istisna uygulanır. Yani, yıllık konut kira geliri bu tutarı aşmıyorsa beyanname verme zorunluluğu yoktur. Eğer birden fazla konutunuz varsa, istisna toplam gelire uygulanır ve sadece bir kez faydalanılır.

Vergi Hesaplaması: İstisna sonrası kalan tutar üzerinden artan oranlı gelir vergisi uygulanır ve %15 den başlar %35’e kadar yükselir.

Ayrıca, gider indirimleri yapılabilir: Gerçek gider yöntemiyle amortisman, onarım masrafları vb. indirilir; ya da götürü gider yöntemiyle %15 indirim uygulanır.

Tahsil Esası: Kira geliri, tahsil edildiği yıla göre vergilendirilir. Örneğin, 2024, 2025 ve 2026 kiraları 2025'te toplu tahsil edilirse, her yıl ayrı ayrı dikkate alınır.

Özel Durum: Kiranın Mülk Sahibine Değil Başka Birine (Örn. Oğluna) Yatırılması

Bazen pratikte, kira bedelleri mülk sahibinin banka hesabına değil, bir yakınının (örneğin oğlunun) hesabına yatırılır. Bu durumda vergi sorumluluğu kimdedir? Temel kural: Kira geliri, tapu sicilinde kayıtlı mülk sahibine aittir ve beyanname mülk sahibi tarafından verilir. Yani, kiranın oğlunuzun hesabına yatması, geliri oğlunuzun yapmaz; mülk sahibi olarak siz beyan etmek zorundasınız.

Kira Ödemelerinde Banka/PTT Zorunluluğu ve Nakit Ödeme Cezaları

2024 Ekim ayından itibaren önemli bir değişiklik yaşandı: Konut kira ödemeleri için 500 TL'lik alt sınır kaldırıldı. Artık tüm konut kiraları (haftalık, günlük dahil) banka, PTT veya özel finans kurumları aracılığıyla yapılmak zorunda.

Neden Zorunluluk? Bu, kayıt dışı ekonomiyi önlemek ve vergi kaçakçılığını azaltmak amacıyla getirildi. Elden (nakit) ödeme, hem kiracı hem mülk sahibi için risk yaratır.

Cezalar: Tevsik (belgeleme) zorunluluğuna uymayanlara, her işlem için özel usulsüzlük cezası uygulanır. Ceza, işleme konu tutarın (kira bedelinin) %10'u oranındadır, ancak asgari tutarlar geçerlidir:

Birinci sınıf tüccarlar ve serbest meslek erbapları için: En az 20.000 TL.

İkinci sınıf tüccarlar için: En az 10.000 TL.

Diğer kişiler için: En az 5.000 TL.

Örneğin, 10.000 TL'lik bir konut kirası elden ödenirse, ceza en az 1.000 TL (%10) olur, ancak asgari sınırlara göre daha yüksek kesilebilir. Kısmi elden ödeme durumunda bile ceza uygulanır. Cezalar hem kiracıya hem mülk sahibine ayrı ayrı kesilebilir.

Son Söz: Uyum Sağlayın, Sorun Yaşamayın

2025 yılında kira gelirlerinizi doğru beyan etmek, hem yasal zorunluluk hem de mali açıdan akıllıca bir adım. İstisnalardan faydalanın, giderleri belgeleyin ve ödemeleri mutlaka banka üzerinden yapın. Eğer özel bir durumunuz varsa vergi dairesinden ön yazı alın. Unutmayın, eksik beyan durumunda istisna hakkı kalkar ve cezalar artar. Daha detaylı bilgi için GİB'in resmi rehberlerini inceleyin. Gelecek haftalarda başka muhasebe konularında görüşmek üzere, sağlıklı günler dilerim!

2025’te Kira Gelirleri: En Çok Sorulan Sorular

Kira gelirlerinin vergilendirilmesi her yıl gündeme geliyor. 2025’te de hem ev sahipleri hem kiracılar için bazı kritik noktalar var. İşte en çok sorulan sorular ve cevapları:

❓ Kira oğlumun hesabına yatıyor. Beyannameyi kim verecek?

✅ Tapu kimin üzerindeyse, kira geliri de ona aittir. Para oğlunuzun hesabına yatsa bile, beyannameyi daima mülk sahibi (tapu sahibi) vermek zorundadır.

❓ Kira elden ödenebilir mi?

❌ Hayır. Konut ve işyeri kiralarının elden ödenmesi yasaktır. Ödeme mutlaka banka veya PTT üzerinden yapılmalıdır.

❓ Elden kira ödenirse cezası nedir?

Özel Usulsüzlük Cezası: Elden yapılan her ödeme için hem kiracıya hem ev sahibine ayrı ayrı uygulanır.

İşlem tutarının %10’u veya en az 5.000 TL (hangisi yüksekse).

Yıllık toplam ceza kişi başına 20 milyon TL’yi geçemez.

Vergi Ziyaı Cezası: Gelir beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, ödenmeyen verginin bir katı kadar ek ceza kesilir.

Kiracı için istisna: Eğer kiracı, elden ödeme yaptığını 5 iş günü içinde vergi dairesine bildirirse, ceza uygulanmayabilir.

❓ Konut kiralarında istisna var mı?

✅ Evet. 2025 yılında elde edilen konut kira gelirlerinde, 2026’te açıklanan yıllık istisna tutarını aşmayanlar beyanname vermeyecek. Bu tutarı aşan herkes ise Mart 2026’da beyanda bulunmak zorunda.

❓ İşyeri kiralarında sistem nasıl işliyor?

Kiracı, kira bedelinden %20 stopaj keser ve doğrudan vergi dairesine yatırır.

İşyeri mülk sahibine net tutar ödenir.

İşyeri mülk sahibi, stopaj kesilmeden önceki brüt kira tutarını beyan eder.

Kiracı tarafından ödenen stopaj, İşyeri mülk sahibinin vergisinden mahsup edilir.

❓ Beyanname ne zaman verilecek?

???? 2025 yılında elde edilen kira gelirleri için beyannameler, Mart 2026 ayında verilecektir.

Hatırlatma Notları ✅

Kira kimin hesabına yatarsa yatsın, vergi mülk sahibine aittir.

Elden ödeme yasaktır; banka veya PTT üzerinden yapılmalıdır.

Elden ödemelerde ceza en az 5.000 TL’dir.

Eksik beyan, vergi ziyaı cezasını doğurur.

İşyeri kiralarında stopaj vardır, ama beyan yine de zorunludur.

Beyan dönemi: Mart 2025.